按价格分段算

以 $900,000 普通二手住宅为例，安省税分段为：首 $55,000 税额 $275，接着 $195,000 税额 $1,950，再接着 $150,000 税额 $2,250，余下 $500,000 税额 $10,000，合计 $14,475。

同一价格在多伦多市还有 $14,475 市级税，两项合计 $28,950。较高价位房产要分别查最新省、市税率表，不能沿用这个例子的税率。

把两项首次买家退税分开核算

符合条件的安省首次买家最多退 $4,000；多伦多市首次买家市级退税最多 $4,475。若例子中两项都能全额享受，多伦多实付 $20,475；万锦若享受全额省级退税，实付 $10,475。

买家与配偶的持有房产历史、共同买家份额、居住身份及自住条件，都可能影响结果。请律师核实是否可以在登记时直接扣减。

广告里的“大多伦多”不等于多伦多市。以房产法律地址为准核对市界。若涉及非居民购房税，应另外请律师计算。

假设两套二手房成交价都是 $900,000，一套在多伦多市内，一套在万锦。先按不预设首次买家退税的情况计算。上文示例两边的安省税均为 $14,475；多伦多市内未扣退税前另有 $14,475 市级转让税，万锦房屋不在该市征税范围。若只比较一样的买价，就会漏掉登记时现金的差额。

再请律师按实际产权人算一次符合退税的情景。即使两个税都在交割时收取，也分别记录。价格变化、多伦多较高价住宅、混合用途、特殊产权安排或非居民买家，都可能适用不同规则。上面的金额只作为两个普通住宅交易的比较起点。

用合同、物业记录或地税单上的法律地址和行政区确定。大多伦多有些推广用的社区名称相近，房屋实际可能分别位于市界两边。把这一项代入较不利的情形，再看计划是否还有调整空间。在估算市级税以前请律师确认所在地，并检查计算时选的是不是适用的物业类型。比如住宅与含商业用途的物业不能简单按同样口径算。

只用附近的邮区号或广告写的社区名，可能误加不适用的税，或漏掉本来需要留出的款项。提前选好备用做法，以免到了合同或搬家的截止日才仓促决定。在两套房的比较表第一行就写明行政区、拟出价和交易日期，之后按这些信息分别查税率和适用条件。

土地转让税通常按金额区间计算。超过某一档门槛以后，较高税率用于相关区间，前面各段仍按各自适用税率计算。用现行安省税率表；在多伦多市内，再单独用市政府税率表。若房价接近关键门槛，请律师列出每一档金额。

如果把最高档税率乘以全部买价，结果可能高出很多。反过来，假设省市两套税率表在所有价位都一样，也会算错。谈判改了价格就重新估算。每项税与可能的退税单独列一行，不要把所有税合成一个粗略百分比。

出首付的人、签贷款的人和登记产权的人不一定完全一致。把整个持有方案交给律师，不要只提供主要买家的信息。作决定前先取得可比较的数字或文件，并记下日期。如实提供曾经持有房产的情况，包括加拿大以外的物业，及婚姻、计划入住、产权比例等信息。核实各计划如何看配偶和共同买家。

若只有部分购房人符合条件，可能不能拿到广告写的全额。安省和多伦多市的计划要分别核对，不能因为一边通过就直接套用另一边。用结果判断哪项工作还需要时间，以及应该先找谁确认。对尚未确认的退税，至少准备一个完全不计入的资金情景。请律师说明确认后的金额能否在登记时直接扣除。

某些非居民交易适用的税与普通土地转让税不同。符合联邦购房例外，也不代表省级或市级的额外税自动豁免。请律师按实际地址和每一名拟登记的买家分别审核。按要求把身份或居留信息通过安全渠道交给律师，不在公开渠道披露文件。

若只准备普通转让税，一旦另有适用税项，现金缺口可能很大。不能从贷款产品或银行预批推断买家法律身份或税务资格。签无条件合同前把估算确认清楚。工签与安省购房规则指南列出了联邦资格、省市税项与贷款要求应当分别问哪些问题。

土地转让税是购房前期成本，在交割预算或租买比较里都要计入。它与每年地税、管理费等持续性支出是不同项目。把估算的依据写清楚，保留一份可交给家人或顾问核对的记录。加上律师费估算和可能的调整款，再看付完首付后现金还剩多少。用同一表格试算不同房价或行政区，才能公平比较。

较低税额并不能单独决定哪套房适合家庭。通勤、维修、买价或长期持有开支有明显差别时，要把这些影响一起考虑。把结果与自己真正能承受的开支、时间或风险放在一起比较。先确定拿钥匙那天要留多少现金。定最终报价预算前，把两套数字给贷款机构和律师核对。

应按实际房价、物业类别、适用税率和买家资格计算。本文算例帮助理解省市两层税以及分段方法；高价物业、特殊产权结构或涉及其他买家税项时，更需要律师按交易核算。

按实际拟出价分别算两份交割现金。再把通勤、地税和月费放进同一张月度表，尽量比较同类且房况相近的房子。某地交割现金较多，但可能更适合日常生活。注明哪些数字已确认，哪些仍需核实。

记录每项税率的来源、核对日期和退税资格的确认人，再把最后数字移入交割费用预算表，后续改价时就能快速重算。